Viel Ärger durch unselige Verordnung

Verfahrene Lage bedarf Versachlichung und Aufklärung

Mit der Verkündung einer verschärften Kappungsgrenze für die Landeshauptstadt tritt nun das ein, was alle Fachleute in der Wohnungswirtschaft längst geahnt haben. Es gibt Ärger und Verdruss auf der Vermieterseite und Verwirrung auch bei den Mietern. Ursache ist die komplizierte Rechtslage – ein typisches Beispiel für solche regulatorischen Zwangseingriffe.
Ganz und gar zurückzuweisen sind aber die unsachlichen Vorwürfe des Kieler Grünen-Baupolitikers Arne Langniß. „Wenn der“, so Haus & Grund Geschäftsführer Sönke Bergemann, „uns vorwirft, einen angeblich spekulationsgetriebenen Mietermarkt befeuern zu wollen, indem wir unsere Meinung vertreten und unsere Mitglieder über die Rechtslage informieren, so verkennt Herr Langniß als Ratsherr, dass es seit 145 Jahren Grundanliegen und Aufgabe von Haus & Grund Kiel ist, seine Mitglieder als Hauptversorger am Wohnungsmarkt vor Schaden zu bewahren und deren Investitionsbereitschaft nicht erlahmen zu lassen.“
Um die Debatte aber zu versachlichen, hat Haus & Grund Kiel die Rechtslage einigen Punkten zusammengefasst. Nicht zuletzt auch, um falschen Erwartungen auf der Mieterseite vorzubeugen.
 
Was gilt für bereits ausgesprochene Mieterhöhungen?
Die herabgesetzte Kappungsgrenze gilt erst ab dem Augenblick, an dem die Landesregierung die Verordnung erlassen hat. Das heißt in diesem Fall der 31. März 2018. Es  kommt dabei auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an nicht auf das Datum einer gerichtlichen Entscheidung oder den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung. Für in Kiel vor dem 31.März zugegangene Mieterhöhungen gilt die (alte) Kappungsgrenze von 20 %. Dass Mieterhöhungen vor Inkrafttreten der Verordnung erfolgten, ändert also an der Kappungsgrenze nichts.

Ändert sich etwas, falls der Mieter bereits einer Mieterhöhung „nach altem Muster“ zugestimmt haben sollte?
Hierzu sagt Tim Kruse, Rechtsberater bei Haus & Grund Kiel: „Stimmt der Mieter zu, hat die Kappungsgrenze keinerlei Auswirkungen. Die Kappungsgrenze ist kein gesetzliches Verbot. Zustimmungserklärungen, die zu Mieterhöhungen führen, die über der Kappungsgrenze oder der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sind grundsätzlich in voller Höhe wirksam.“
 
Und was passiert künftig mit einer Mieterhöhung, wenn die Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde?
 Übersteigt die verlangte Miete die Kappungsgrenze, so wird der darüberhinausgehende Teil „gekappt“. Dieser Teil hat keinerlei Wirkung. Weder muss der Mieter insofern zustimmen, noch wirkt dieser Teil der Erklärung zu einem späteren Zeitpunkt. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze macht das Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nicht formal unwirksam. Bei der Kappungsgrenze handelt es sich um eine materielle Voraussetzung für den Zustimmungsanspruch. Der Fall ist deshalb genauso zu behandeln, wie die Angabe einer zu hohen ortsüblichen Vergleichsmiete im Erhöhungsverlangen. In beiden Fällen ist das Erhöhungsverlangen formal wirksam, der
Zustimmungsanspruch besteht aber nur bis zur Höhe der maßgeblichen Kappungsgrenze. Eine Klage ist nicht als unzulässig, sondern als zum Teil unbegründet wegen des überschießenden Teils abzuweisen. Eine falsche Berechnung der Kappungsgrenze hat deshalb auch keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
Privatvermietern rät Haus & Grund Kiel, sich in jedem Falle im Zusammenhang mit einer geplanten oder bereits durchgeführten Mieterhöhung auf der Geschäftsstelle beraten zu lassen. Ganz im Interesse einer sachgerechten Lösung in schwierigen Zeiten.