Fragen zum Corona-Virus

Im Umgang mit dem Corona-Virus und die in dessen Folge erlassenen Rechtsvorschriften sind viele Fragen auch für uns offen. Die nachstehenden Ausführungen sollen daher lediglich Handlungsempfehlungen für die Praxis und eine allgemeine Orientierung ohne Anspruch auf rechtliche Verbindlichkeit sein (Stand 25.03.2020). Jeder Einzelfall bedarf der eingehenden Prüfung. Unsere Rechtsberater helfen Ihnen gerne.

 

Allgemeines

 

Soziale Kontakte sind zu vermeiden und auf ein Minimum zu begrenzen. Versammlungen in der Öffentlichkeit mit mehr als zwei Personen sind grundsätzlich zu unterlassen. Ein Mindestabstand von eineinhalb Metern ist zwischen Personen einzuhalten.

 

Diese in den gesetzlichen Bestimmungen festgelegten Grundregeln sind in den nächsten Tagen und Wochen allen Entscheidungen zugrunde zu legen, ob und wie Termine mit Mietern, Handwerkern oder sonstigen Dritten vereinbart und vorgenommen werden. Es ist zu prüfen, ob ein Termin überhaupt notwendig ist und, wenn der Termin tatsächlich nicht verschoben werden kann, wie der Termin unter weitestgehender Beachtung der Grundregeln durchgeführt werden kann.

 

1. Mängelbeseitigung in der Mietwohnung

 

Der Vermieter ist zur Mängelbeseitigung in der Mietwohnung unverändert verpflichtet. Zeigt der Mieter einen Mangel an, muss der Vermieter diesen beseitigen. Nach § 555a BGB hat der Mieter die Mängelbeseitigung zu dulden, d.h. er muss dem Vermieter und Handwerkern auch den Zugang zu seiner Wohnung gewähren. Dem steht das Corona-Virus grundsätzlich nicht entgegen, jedenfalls dann, wenn erhebliche Mängel vorliegen und daher eine zeitnahe Beseitigung der Mängel notwendig ist. In diesen Fällen ist der Vermieter oder der Handwerker trotz der Ausgangsbeschränkung berechtigt, die Mietwohnung aufzusuchen.

 

Es ist verständlich, dass es dem Mieter mit Hinblick auf das Corona-Virus schwerfällt, Dritte in die Wohnung zu lassen. Es ist daher sinnvoll, schon am Telefon mit dem Mieter abzusprechen, ob eine Mangelbeseitigung tatsächlich sofort erfolgen muss oder mit der Mangelbeseitigung noch gewartet werden kann. Damit sich der Vermieter selbst ein Bild vom Mangel machen kann, kann der Mieter Fotografien vom Mangel zusenden. Sind sich Vermieter und Mieter einig, dass eine Mangelbeseitigung später erfolgen kann, sollte vereinbart werden, dass die Miete während dieser Zeit trotz des Mangels nicht gemindert wird.

 

Mehre Tage andauernde Arbeiten in der Wohnung sollten unbedingt verschoben werden, wenn dies möglich und vertretbar ist. Soweit eine Mangelbeseitigung sofort notwendig ist, sollte soweit möglich versucht werden, dass der Handwerker oder der Vermieter die Wohnung nur einzeln betreten.

 

2. Wohnungsbesichtigungen im Rahmen einer Neuvermietung

 

Ist ein Mietvertrag gekündigt worden, ist der Mieter verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen von Mietinteressenten zu dulden. Allerdings gilt auch hier, dass das Mieterinteresse, niemand aufgrund der Gefährdungslage in die Wohnung zu lassen, berücksichtigt werden muss. Auch sind nach den Vorschriften soziale Kontakte auf ein Minimum zu begrenzen.

 

Auf Mieter von Risikogruppen ist besondere Rücksicht zu nehmen. Im Zweifel können hier Besichtigungstermine nicht vorgenommen werden.

 

Besichtigungstermine sind weitestgehend zu vermeiden. So kann der Mieter z.B. aussagekräftige Fotos oder ein Video von der Wohnung machen, die der Vermieter Mietinteressenten vorab per E-Mail zusendet, um zu sehen, ob tatsächlich ein Interesse an der Wohnung besteht. Auch durch ein Telefonat mit den Mietinteressenten kann in einigen Fällen geprüft werden, ob von beiden Seiten überhaupt ein Mietverhältnis denkbar ist.

 

Besteht ein ernsthaftes Interesse, ist bei der Wohnungsbesichtigung darauf zu achten, dass die Mietinteressenten nur einzeln und nur für eine kurze Zeit in die Wohnung gehen, um den Wohnungsmieter nicht mehr als unbedingt notwendig zu belasten. Ein neuer Termin mit einem Mietinteressenten sollte erst bei Absage des vorherigen Mietinteressenten gemacht werden.

 

Zur Sicherheit des Mieters sollten die Mietinteressenten eine Erklärung abgeben, dass sie symptomfrei sind und in den letzten Wochen nicht in Corona Risikogebieten gewesen sind und auch keinen Kontakt zu Personen hatten, die erkrankt sind oder aus einem Risikogebiet gekommen sind.

 

Steht die Wohnung bei einer Neuvermietung leer, sollte der Vermieter dennoch versuchen, Wohnungsbesichtigungstermine weitestgehend zu vermeiden. Gruppentermine von Mietinteressenten sind unbedingt zu unterlassen, da durch diese Termine gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstoßen wird. Auch hier ist zu empfehlen, den Mietinteressenten vorab aussagekräftige Fotografien oder Videos zuzusenden oder in Telefonaten mit den Mietinteressenten zu prüfen, ob ein Interesse an der Wohnung überhaupt besteht.

 

Soweit die Wohnungsbesichtigung einzeln und mit einzelnen Mietinteressenten stattfindet, stehen die Termine nicht im Widerspruch zu den Ausgangsbeschränkungen, da jedenfalls in der Neuvermietung einer Wohnung ein triftiger Grund zu sehen ist.

 

3. Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses

 

Endet das Mietverhältnis, ist fraglich, wie die Wohnungsübergabe in Zeiten des Corona-Virus vorzunehmen ist. Eine gemeinsame Wohnungsübergabe der Parteien mit Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls ist zwar wünschenswert, aber nach den mietrechtlichen Regelungen nicht vorgeschrieben. Eine Wohnungsübergabe kann daher erfolgen, indem der Mieter lediglich die Wohnungsschlüssel an den Vermieter übergibt oder ohne persönlichen Kontakt in den Briefkasten des Vermieters einwirft. Hierdurch kann ein persönlicher Kontakt zwischen den Parteien vermieden werden.

 

Nennenswerte Nachteile entstehen durch diese Form der Wohnungsübergabe nicht. Sowohl der Zustand der Wohnung als auch die Zählerstände können von den Parteien mit Fotografien festgehalten und per E-Mail ausgetauscht werden. Der Vermieter sollte unmittelbar nach Erhalt der Schlüssel in die Wohnung gehen und die Zählerstände und Wohnungszustand festhalten. Wartet er zu lange mit der Wohnungsbesichtigung, kann dies zu Lasten des Beweiswertes seiner Fotografien und Aufzeichnungen gehen. Ferner sollte der Vermieter sich überlegen, ob nicht er selbst, sondern ein Dritter sich die Wohnung nach Erhalt der Schlüssel ansieht, da der Dritte im Streitfalle als Zeuge zum Zustand der Wohnung aussagen kann.

 

Ist eine gemeinsame Wohnungsübergabe dennoch nicht zu vermeiden, ist darauf zu achten, dass lediglich die Mietvertragsparteien am Termin teilnehmen. Die Parteien können sich vertreten lassen, damit nicht mehr als zwei Personen beim Termin anwesend sind. Dritte sollten daher neben den Parteien auch nicht an dem Termin teilnehmen. Hierdurch werden persönliche Kontakte vermieden und die Ausgangsbeschränkungen eingehalten.

 

Der Mieter hat bei Mietvertragsende die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Im Regelfall wird sich der Mieter nicht darauf berufen können, an der Räumung der Wohnung wegen der Ausgangsbeschränkung gehindert zu sein (siehe 5.).

 

4. Umzüge

 

Umzüge sind nicht untersagt und können stattfinden, sofern dies nicht vermeidbar ist. Neue Umzüge sollten aufgrund der Gefährdungslage jedoch aktuell nicht geplant werden.

 

 

5. Modernisierung und Sanierung von Mietwohnungen

 

Steht eine Wohnung leer, damit Sie für eine Neuvermietung oder den Eigenbedarf saniert oder modernisiert werden kann, können die Arbeiten durch die Handwerker fortgesetzt werden. Handwerkerbetriebe sind durch die Ausgangsbeschränkungen grundsätzlich nicht betroffen. Nimmt der Eigentümer die Arbeiten selbst vor, unterliegt er den allgemeinen Ausgangsbeschränkungen, d.h. auch bei diesen Arbeiten sind persönliche Kontakte zu vermeiden. Arbeitet er allein in der Wohnung, sind diese Voraussetzungen erfüllt. Baumärkte sind geöffnet. Auch Arbeiten zu zweit dürften noch zulässig sein. Dennoch sollten die Eigentümer für sich kritisch hinterfragen, ob die Arbeiten tatsächlich notwendig sind oder nicht aufgeschoben werden können.

 

Nicht notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in vermieteten Wohnungen sollten verschoben werden (siehe 1.).

 

6. Mietrückstände aufgrund des Corona-Virus

 

Mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie wird versucht, den vom Corona-Virus wirtschaftlich betroffenen Mieter vor allem vor Kündigungen des Mietverhältnisses zu schützen.

 

Der Mieter sowohl von Wohnungen als auch von Gewerberäumen ist unverändert verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen. Das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis zu kündigen, wird aber bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen, soweit die Kündigung ganz oder teilweise auf Mietrückständen beruht, die in den Monaten April, Mai und Juni 2020 entstanden sind.

 

Der Kündigungsausschluss greift aber nur dann für den Mieter, wenn er nachweist und glaubhaft macht, dass die Mietrückstände durch den Corona-Virus und seine wirtschaftlichen Folgen entstanden sind.

 

Solange der Mieter die Miete nicht zahlt, fallen Verzugszinsen an. Der Entwurf schützt den Mieter nicht vor der Zahlung der Miete, sondern nur vor einer Kündigung und damit vor der Räumung der Wohnung oder des Gewerberaumes.

 

Ungeachtet dessen sollte der Vermieter mit dem Mieter sprechen, der durch das Corona-Virus unverschuldet in finanzielle Schieflage geraten ist. Es ist im Interesse auch des Vermieters, ein gegebenenfalls über Jahre bestehendes Mietverhältnis mit einem guten Mieter fortzusetzen, wenn die durch das Corona-Virus verursachte Krise vorbei ist. Leerstand kann hierdurch vermieden werden.

 

Der Vermieter kann dem Mieter dabei helfen, Wohngeld zu beantragen (bei Wohnungsmietern) bzw. Wirtschaftshilfe oder andere staatliche Unterstützung zu erhalten (bei Gewerberaummietern). Mieten können ganz oder teilweise gestundet werden. Ratenzahlungen können vereinbart werden. Auch ein Verzicht auf einen Teil der Miete kommt in Betracht. Vorübergehend kann die Zahlung einer niedrigeren Miete vereinbart werden. Unsere Rechtsberater helfen Ihnen bei der Formulierung der Vereinbarung gerne.

 

7. Stundung von Immobiliendarlehen

 

Der noch nicht beschlossenen Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie sieht auch eine Erleichterung für Darlehensnehmer bei Verbraucherdarlehensverträgen vor. Soweit sie vor dem 15. März 2020 abgeschlossen worden sind, werden bei diesen Darlehensverträgen die zwischen dem 01. April und 30. Juni 2020 anfallenden Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungszahlungen gestundet. Die Zahlungen sind erst zum 01. Juli 2020 fällig.

 

Voraussetzung für die Stundung ist, dass der Verbraucher gerade durch den Corona-Virus Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass die weitere Erbringung von Rückzahlungs-, Zins- oder Tilgungsleistungen aus dem Darlehensvertrag den angemessenen Lebensunterhalt des Verbrauchers oder von Personen, für deren Unterhalt er verantwortlich ist, gefährden würde. Einzelheiten finden Sie hier:

 

www.bmjv.de/DE/Themen/FokusThemen/Corona/Downloads/032320_FAQ_Stundung.pdf

 

Die Regelung betrifft auch Vermieter, wenn sie bei der Wohnungsvermietung nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher im Rahmen ihrer privaten Vermögensverwaltung tätig werden. Maßgebend für die Abgrenzung ist der Einzelfall. Im Zweifel helfen Ihnen unsere Rechtsberater   weiter.

 

Für Fragen zur Mitgliedschaft, rechtliche Fragen oder für Musterschreiben und Vorlagen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Bleiben Sie gesund!

 

Ihr Haus&Grund Team